مصطلح جديد انتشر بأسواق العقارات على مستوى العالم، تخشاه الدول ويهابه المستثمرون، يتسبب في ارتفاع شديد لأسعار العقارات لفترة ثم يجرفها للانخفاض دون قيمتها الحقيقية، أطلق عليه "الفقاعة العقارية".. البداية كانت بتأكيد وزير الإسكان المهندس شريف الشربيني "مصر لن يحدث بها فقاعه عقارية بسبب وجود طلب حقيقي على العقار" مما تسبب في حالة جدل واسعة النطاق.

تنافسية أم احتكار
يرى المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس لجنة التشييد والبناء أن بعض الخبراء الاقتصادين في العقار ربطوا حدوث الفقاعة العقارية وارتفاع أسعار العقارات في مصر بالقدرة الشرائية، لكن الحقيقة أن سعر العقار يرتبط بالقيمة المرتفعة للأرض، ومواد البناء، وأسعار الطاقة.
وأكد أنه لا يمكن حدوث فقاعة عقارية في مصر لعدة اسباب منها: عدم وجود منظومة تمويل عقاري فعالة في مصر، علاوة على أن المعروض فعلياً في مصر من العقارات هو نظام  (off plane) بمعنى شراء العقار قبل أن يتم الانتهاء من بنائه، أو حتى قبل أن يبدأ البناء فيه فعلياً، ويتم التسليم خلال المدة المتفق عليها ولتكن مثلاً 5 او 6 سنوات من البيع حسب العقد المبرم.

لذا فمصر بعيدة تماماً عن الفقاعة العقارية، لعدم وجود ممارسات احتكارية في صناعة العقار بل على العكس توجد تنافسية شديدة في سوق العقارية المصرية، وهو ما دفع المطورون العقاريون إلى تخفيض هامش أرباحهم من أجل الحصول على حصة من هذه السوق القوية. 

دور التطوير العقاري 
 ويؤكد المهندس أحمد سعيد مطور عقاري أن الفقاعة تضخم في سعر العقار بما لا يتساوى إطلاقاً مع قيمة العقار الحقيقية، مشيراً إلى أن الدول التي تحدث فيها هذه الفقاعة هي التي تعتمد على نظام "التمويل العقاري" لكن الأمر يختلف في مصر، التي تعتمد على شركات "التطوير العقاري" بمعنى ان الأمر يتوقف على " إلى من نذهب عند شراء العقار هل للبنك ام للمطور؟" 

معظم المصريين عند الشراء يذهبون إلى المطور العقاري الذي يقوم حسب نظامه بتقسيط ثمن الوحدة السكنية مثلا على6 أو 7 سنوات، ويضع الفائدة الخاصة به بنسبة تتراوح من 25٪-30٪ سنوياً خاصة وأن المطور يرفع شعار لا للتمويل العقاري. 

ولهذا السبب لا توجد فقاعة عقارية في مصر لأنها لا تعتمد على التمويل العقاري، فمع الاعتماد على تمويل البنك قد نضطر إلى النزول بسعر الوحدة السكنية عند البيع لسعر أقل حتى من قيمتها الحقيقية بمعنى "حرقها" لتسديد المديونية. 

وهذا لا يحدث مع المطور العقاري لأنه يعتمد في المقام الأول على عباءته المالية وعلى ما يجمعه من أقساط العملاء وبالتالي فالعميل يمول بناء الوحدة مع المطور.

مشروعات ورؤوس أموال
ويرى الدكتور طارق وفيق الأستاذ بكلية التخطيط العمراني بجامعة القاهرة ووزير الإسكان الأسبق أن مصر محصنة من حدوث الفقاعة العقارية لما فيها من كم هائل من رؤوس الأموال الخفية، علاوة على الثقافة المصرية السائدة بأن العقار والدهب مخزن للقيمة عن البنوك وخاصة مع ارتباك سعر الدولار.

علاوة على أن قانون التمويل العقاري حصن مصر من هذه الأزمة، بالإضافة إلى المشروعات الاستثمارية الضخمة مثل مشروع رأس الحكمة والذي زاد الثقة في المناخ الاستثماري.

 صناديق الاستثمار
على العكس من ذلك يؤكد الدكتور هاني توفيق الخبير الاقتصادي لموقع "سبوت" أن الفقاعة العقارية أزمة حقيقية في مصر، بسبب زيادة المعروض من الوحدات السنوية، مع ارتفاع أسعارها بشكل مبالغ فيه، وعدم وجود القدرة الشرائية.

  مشيراً إلى أن حل الأزمة في أن تتراجع أسعار العقارات لقيمتها الحقيقية، وتطبيق نظام صناديق الاستثمار العقارية الخاصة، المعمول بها في كثير من دول العالم.

  موضحاً أن هذه الصناديق العقارية تختلف تماماً عن صندوق التمويل العقاري الحكومي التابع لوزارة الإسكان، فهو تجمع للاستثمار في القطاع العقاري يقوم بشراء العمارات المهجورة التي بها وحدات سكنية مغلقة، وإعادة تأجيرها، لكن بشرط إعفائها من الضرائب.

لكن للأسف صناديق الاستثمار العقاري هذه التي تتبع هيئة الرقابة المالية وفقاً للقانون، لم يتم انشائها حتى الآن  نتيجة عدم اعفائها من الضرائب.