عادة ما يلجأ الكثير ممن يرغبون فى شراء عقار أو شقة لمكاتب المحامين أو الشهر العقارى، بغرض التأكد من مستندات الملكية لشقة أو عقار يودون شراؤه، وللتأكد من عدم وجود أى عقبات تحول دون الانتفاع بها أو تملكها بما فيها الملكية ورخص البناء وهكذا.

وهنا أوضح الدكتور سيد حسن فراج الخبير القانونى، وعضو اتحاد المحامين العرب، أن البائع هو المالك الحقيقى للعقار أو الشقة أو الأرض موضوع البيع، أو أنه على الأقل يملك التصرف بالبيع فيها، بأن يكون وكيلاً عن المالك الأصلى بتوكيل يبيح للمشترى التصرف، و أنه ليس هناك ما يمنعه من البيع، بأى نوع من أنواع المنع كالحجر عليه أو الحجز على العقار أو كونه قاصر و ما إلى ذلك.

وأشار الخبير القانونى أن المبيع إذا كان عقارا أو شقة فيجب أن تتأكد من عدم وجود مخالفات على العقار بالجهة الإدارية التابع لها العقار.

وأضاف يجب علي المشترى التأكد من عدم سبق تصرف البائع بالبيع لشخص آخر، وعدم وجود ما يمنع من توصيل المرافق إلى العقار أو الشقة.

 الإجراءات اللازمة قبل الإقدام على الشراء:

أولاً: القيام بالمعاينه اللازمة للعقار الكائن به الشقة محل التعامل، للتأكد من مساحته ومواصفاته وحدوده لتحديد العقار أو الشقة المتفق عليها عند الشراء تحديداً نافياً لكل جهالة.

ثانياً: عدم شراء وحدة سكنية لم يتم بناؤها ، و ذلك حتى لا تفاجئ عند استلامها بأن مساحتها قد تغيرت عن المساحة المتفق عليها أو أن التقسيم الداخلى لها قد اختلف.

ثالثاً: بعد التأكد من الملكية و المساحة و الحدود و وجود الشقة وقبولك لشرائها بعد المعاينة و الاتفاق على الثمن و طريقة السداد مع البائع يجب عليك طلب الاطلاع على كافة مستندات البائع كسند لملكيته.

مستندات الملكية:

الحالة الأولى: أما عقد مسجل بالشهر العقارى "العقد الأخضر" : وهو يعتبر سند الملكية الوحيد الذى يعتد به القانون المصرى ــ قالملكية فى مصر لا تنتقل إلا بالتسجيل ـ ويحتوى هذا العقد على رقم ال شهر وتاريخ للشهر، يكون فى هامش العقد ويمكن استخراج هذا العقد من مكتب الشهر العقارى الكائن بدائرة العقار بمعرفة أى شخص ، وذلك بموجب رسوم.

الحالة الثانية: أو عقد غير مسجل، وهو عقد الابتدائى موقع بين طرفيه.

العقد يكون دائماً له احتمالان:

الاحتمال الأول: أن يكون مختوم بخاتم النسر و ثابت عليه عبارة ( نظر فى الدعوى رقم ......... لسنة ....... ) ، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، و فى هذة الحالة لابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.. وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.

الاحتمال الثانى: أن يكون العقد موقع من طرفيه وليس به أختام، وبالتالى لا يوجد حكم بصحة توقيع البائع عليه، وهذا يعد عقدا عرفيا تماما، ومن الممكن اصطناعه، ولا يعد سنداً لملكية الوحدة.

رابعاً: بعد اطلاعك على العقد ـ سند ملكية البائع ـ يجب عليك الاطلاع على آخر إيصال لسداد الضرائب العقارية و كذلك ايصالات المرافق ( كهرباء ومياه وغاز وتليفون )، و يتم استلام صورة من كل هذة المستندات وما قد يوجد مع البائع كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى.

خامساً: بعد ذلك تأتى خطوة الاستعلام عن الموقف القانونى للعقار أو اوحدة بالحى التابع له الوحدة محل التعاقدبخصوص رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه ، كما يجب الاستعلام عن الخدمات بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.

سادساً: يتم الاستعلام عن العقد سند الملكية حسب الفرضين السابقين

الفرض الأول: العقد المسجل "الأخضر" يتم الذهاب إلى مكتب الشهر العقارى و طلب صورة رسمية من العقد ، و يتم تقديم الطلب برقم الشهر المثبت بالعقد ، ثم التقدم بطلب شهادة تصرفات عقارية عن العقار أو الشقة موضوع البيع ، على أن تكون الشهادة عن المدة من تاريخ الشهر حتى تاريخ تقديم الطلب.

الفرض الثانى: أما حالة العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.

سابعاً: بعد التأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويجب أن تذكر فيه تسلسل الملكية، وضمان البائع للتعرض وضمانه للعيوب الخفية، التى قد تظهر و ذكر الحدود الخاصة بالعقار أوالوحدة بدقة، مقدار حصة الشقة فى الأرض المقام عليها العمارة و وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية.